Ảnh minh họa – VGP.
Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm tại Hội nghị “Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS)” diễn ra mới đây tại phường Vũng Tàu (TP HCM); là đề xuất thời hạn sử dụng và quyền sở hữu nhà chung cư (NCC) trong dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi); vấn đề có tác động trực tiếp đến hàng triệu người dân và hoạt động KDBĐS.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, cách diễn đạt trong dự thảo cần được làm rõ. Nếu chỉ nhắc đến “sở hữu NCC có thời hạn” mà không giải thích đầy đủ, rất dễ dẫn đến cách hiểu khi công trình hết niên hạn thì sẽ mất quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng (QSD) đất; ảnh hưởng tâm lý người mua nhà, niềm tin của thị trường.
Đại diện HoREA cho rằng, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu tài sản. Pháp luật về xây dựng từ lâu đã quy định mọi công trình đều có tuổi thọ thiết kế, nhưng tuổi thọ thực tế còn phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, công tác bảo trì, nhiều yếu tố khách quan khác. Vì vậy, không thể đồng nhất niên hạn sử dụng công trình với việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư.
Đại diện HoREA nhắc đến trường hợp một NCC trên Võ Văn Kiệt (TP HCM), dù được thiết kế với tuổi thọ cao nhưng chỉ sau hơn 20 năm đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ. Trong khi đó, nhiều công trình đã có tuổi đời hàng trăm năm vẫn được sử dụng nhờ được quản lý, bảo trì tốt. Thực tế này cho thấy tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế của công trình là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.
Đồng tình với những ý kiến trên, đại diện Cục Pháp luật Dân sự – Kinh tế (Bộ Tư pháp) cho biết, một số nội dung của dự thảo hiện đang bị hiểu chưa đầy đủ. Quy định về thời hạn sử dụng NCC được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương và pháp luật về xây dựng, trong đó nhấn mạnh đây là thời hạn sử dụng công trình, không phải thời hạn sở hữu nhà ở.
Pháp luật về xây dựng quy định mọi công trình đều có niên hạn sử dụng. Với NCC, thời điểm phải cải tạo hoặc phá dỡ được xác định trên cơ sở kiểm định chất lượng thực tế, chứ không căn cứ cứng vào số năm sử dụng. Vì vậy, có những công trình chỉ sau vài chục năm đã xuống cấp nghiêm trọng, trong khi nhiều công trình khác vẫn có thể sử dụng an toàn sau hàng trăm năm.
Khi một NCC buộc phải phá dỡ thì phần công trình xây dựng sẽ chấm dứt về mặt vật chất. Đây là nguyên tắc đã được Bộ luật Dân sự quy định, theo đó, quyền sở hữu với tài sản chấm dứt khi tài sản không còn tồn tại. Tuy nhiên, việc công trình bị phá dỡ không đồng nghĩa với việc người dân mất QSD đất hoặc các quyền hợp pháp khác đã được pháp luật bảo vệ.
Với các NCC được xây dựng trên đất có QSD ổn định, lâu dài, khi công trình phải phá dỡ để xây dựng lại thì QSD đất của các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được bảo đảm theo quy định của pháp luật. Đây là cơ sở quan trọng để triển khai chương trình cải tạo, xây dựng lại các NCC cũ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Chỉ một chi tiết trên cũng cho thấy việc thông tin đầy đủ, chính xác về nội dung dự thảo luật và các chủ trương của Nhà nước là vô cùng quan trọng. Việc truyền tải đúng bản chất chính sách sẽ giúp người dân hiểu rõ hơn quy định pháp luật, qua đó tạo sự đồng thuận xã hội trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Tiến Dũng
Nguồn: baophapluat.vn
