Qua đối chiếu, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang có sự phân hóa nhất định.
Từ cuối tháng 6/2026, Hà Nội bắt đầu tiếp nhận hồ sơ mua, thuê mua 277 căn nhà ở xã hội tại ba khu nhà ở trên địa bàn. Cùng thời gian, TP. Hồ Chí Minh công bố đơn giá của một số công trình đang được đông đảo người dân quan tâm.
Hà Nội: Nguồn hàng chủ yếu dưới 15 triệu đồng/m²
Dự án khu nhà ở xã hội Phú Lãm (phường Phú Lãm) là nơi có mức thấp nhất trong nhóm đang nhận hồ sơ tại Hà Nội. Quỹ căn thuộc dự án này được chào bán với đơn giá 13.619.144 đồng/m², chưa bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% kinh phí bảo trì.
Trong đợt thứ ba, chủ đầu tư đưa ra thị trường 98 căn thuộc diện cho thuê chuyển bán sau 5 năm. Thời gian tiếp nhận đăng ký kéo dài từ ngày 25/6 đến 14/8/2026.
Nếu chỉ tính theo mức niêm yết, một căn rộng 60 m² tại Phú Lãm có giá khoảng 817 triệu đồng. Sau khi cộng 5% thuế giá trị gia tăng, số tiền tăng lên khoảng 858 triệu đồng, chưa kể khoản bảo trì.
Tại Khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thịnh 2, xã Quang Minh, hai công trình CT-05 và CT-06 cung ứng tổng cộng 178 căn trong đợt đầu, chia đều 89 căn mỗi tòa. Trong đó, CT-05 có đơn giá 14.603.319 đồng/m². Với diện tích từ 56,12 – 68,38 m², trị giá mỗi căn dao động khoảng 819 – 998 triệu đồng. Hồ sơ được tiếp nhận từ ngày 29/6 đến 12/8/2026; thời điểm ký hợp đồng dự kiến vào tháng 11/2026 và bàn giao trong quý I/2027.
Tại CT-06, mức bán thấp hơn đôi chút, đạt 14.522.255 đồng/m². Tổng giá trị một căn vào khoảng 814 – 992 triệu đồng. Kế hoạch ký kết hợp đồng cũng được ấn định trong tháng 11/2026, còn việc bàn giao dự kiến diễn ra vào quý IV/2027.
Đắt nhất trong nhóm được Hà Nội thông báo lần này là căn thuê mua tại Khu nhà ở xã hội Uy Nỗ, khu vực Đông Anh cũ, với đơn giá trung bình 20.617.583 đồng/m². Dẫu vậy, đây là trường hợp khá biệt lập bởi đợt tiếp nhận hiện tại chỉ có duy nhất một căn, đồng thời áp dụng hình thức thuê mua thay vì bán trực tiếp. Hồ sơ được nhận từ ngày 24/6 đến hết ngày 5/8/2026; hợp đồng dự kiến ký vào tháng 10 và bàn giao trong quý IV cùng năm.
Như vậy, biên độ tại Hà Nội trải từ khoảng 13,6 triệu đến gần 20,62 triệu đồng/m². Song nếu loại trừ căn thuê mua duy nhất ở Uy Nỗ, phần lớn nguồn cung ra thị trường trong đợt này tập trung ở ngưỡng 13,6 – 14,6 triệu đồng/m².
TP. Hồ Chí Minh: Mức bình quân thấp nhất gần 20 triệu đồng/m²
Tại TP. Hồ Chí Minh, công trình có mức khởi điểm thấp nhất trong số vừa được thông báo là chung cư CC1 thuộc Khu nhà ở Ecotown Phú Mỹ, phường Phú Mỹ. Đơn giá bình quân tại đây đạt 19,8 triệu đồng/m², đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa tính kinh phí bảo trì 2%.
Tùy vị trí căn hộ, chủ đầu tư áp dụng hệ số điều chỉnh từ 0,9 – 1,1. Theo đó, mức thực tế có thể dao động trong khoảng 17,82 – 21,78 triệu đồng/m². Nếu quy về căn hộ 60 m² để tham khảo, tổng giá trị theo đơn giá bình quân vào khoảng 1,188 tỷ đồng. Sau khi áp dụng hệ số vị trí, con số tương ứng nằm trong khoảng 1,069 – 1,307 tỷ đồng, chưa kể khoản bảo trì.
Tại số 324 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, dự án nhà ở xã hội được công bố ở mức hơn 23 triệu đồng/m². Con số này đã gồm thuế giá trị gia tăng, song chưa tính phần điều chỉnh theo vị trí và phí bảo trì.
Tổ hợp gồm 4 khối chung cư cao 25 tầng, được xây dựng trên khu đất rộng hơn 14.700 m². Toàn khu có 1.254 căn, trong đó 1.025 căn thuộc phân khúc xã hội, bao gồm 755 căn để bán và 270 căn cho thuê. Với diện tích giả định 60 m², người mua cần chuẩn bị ít nhất khoảng 1,38 tỷ đồng, chưa kể hệ số vị trí và khoản bảo trì theo quy định.
Cao nhất trong nhóm là lô C thuộc chung cư số 35 Lê Văn Chí, phường Linh Xuân, TP. Thủ Đức. Đơn giá bình quân tại đây lên tới 35,3 triệu đồng/m², đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa có kinh phí bảo trì 2%. Công trình được triển khai trên khu đất rộng 8.637 m², gồm 3 khối nhà cao 16 tầng với khoảng 452 căn, trong đó 140 căn thuộc diện nhà ở xã hội. Nếu tính cho căn 60 m², trị giá ước khoảng 2,118 tỷ đồng trước khi cộng phí bảo trì.
Đối với giá tạm tính tại Ecotown Phú Mỹ, chủ đầu tư còn phải thực hiện kiểm toán để quyết toán chi phí. Nếu kết quả sau kiểm toán thấp hơn số đã ký trong hợp đồng, phần chênh lệch phải được hoàn trả cho người mua; trường hợp kết quả cao hơn, chủ đầu tư không được thu thêm.
Đơn vị phát triển cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận và hoàn tất việc hoàn trả chênh lệch, nếu có.
Có thể thấy, xét theo số liệu công bố ban đầu, mức thấp nhất tại TP. Hồ Chí Minh là 19,8 triệu đồng/m² của tòa CC1 thuộc Khu nhà ở Ecotown Phú Mỹ, cao hơn dự án Phú Lãm của Hà Nội khoảng 6,18 triệu đồng/m², tương đương 45,4%.
Ở nhóm cao nhất, dự án Uy Nỗ của Hà Nội đạt gần 20,62 triệu đồng/m², thấp hơn lô C đường Lê Văn Chí của TP. Hồ Chí Minh gần 14,7 triệu đồng/m². Riêng chênh lệch giữa Uy Nỗ và Lê Văn Chí tương đương hơn 71%.
Tuy nhiên, cách tính này chưa hoàn toàn đồng nhất. Chẳng hạn đơn giá tại dự án Phú Lãm chưa có thuế giá trị gia tăng, trong khi con số tại Ecotown Phú Mỹ đã bao gồm sắc thuế nói trên. Sau khi cộng 5% thuế cho Phú Lãm, mức tương ứng đạt khoảng 14,3 triệu đồng/m². Khi ấy, khoảng cách với đơn giá bình quân của Ecotown Phú Mỹ còn xấp xỉ 5,5 triệu đồng/m², tương đương 38,5%. Cả hai vẫn chưa gồm kinh phí bảo trì.
Việc so sánh giá công bố của những dự án trên không đại diện cho toàn bộ thị trường và chưa phản ánh đầy đủ sự khác nhau về thuế, phí, vị trí cũng như hình thức giao dịch.
Giá bán chỉ là một phần của bài toán an cư
Mặt bằng giá nếu quá cao sẽ đặt ra thách thức không nhỏ đối với mục tiêu đưa nhà ở xã hội đến gần người lao động và nhóm thu nhập thấp. Khi tổng giá trị một căn tiệm cận hoặc vượt 1 tỷ đồng, khả năng tiếp cận còn phụ thuộc đáng kể vào vốn tự có, thời hạn vay và chính sách tín dụng ưu đãi.
Theo kế hoạch thực hiện đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội, TP. Hồ Chí Minh được giao hoàn thành 199.400 căn. Trong giai đoạn 2021 – 2025, thành phố mới đưa vào sử dụng 17.902 căn. Bước sang thời kỳ 2026 – 2030, địa phương phải phát triển thêm 181.257 căn, cao gấp khoảng 10 lần kết quả của 5 năm trước.
Thành phố hiện có 19 công trình đang thi công và 59 dự án thực hiện thủ tục đầu tư. Danh mục 102 khu nhà với quy mô khoảng 121.100 căn cũng đã được xác định để hoàn tất thủ tục, tiến tới khởi công trong năm 2027, tạo nguồn cung cho giai đoạn kế tiếp.
Tại Hà Nội, 277 căn được tiếp nhận hồ sơ trong đợt này góp phần mở thêm cơ hội an cư, nhất là khi phần lớn quỹ căn chào bán có đơn giá dưới 15 triệu đồng/m². Song, con số ấy vẫn khá khiêm tốn nếu đặt cạnh nhu cầu thực tế của công nhân, viên chức và người lao động đô thị.
Các chuyên gia nhận định, phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ dừng ở việc gia tăng số lượng. Điều cốt yếu là kiểm soát chi phí đầu tư, rút ngắn thủ tục, mở rộng tín dụng ưu đãi và duy trì mức bán tương thích với năng lực thanh toán của nhóm thụ hưởng. Nếu thiếu sự hài hòa giữa quy mô nguồn cung và khả năng chi trả, mục tiêu an sinh của loại hình nhà ở này sẽ khó được hiện thực hóa trọn vẹn, dù số dự án mới tiếp tục gia tăng.
Nguồn: congthuong.vn
