Một dự án NCC đang được xây dựng tại TP HCM. (Ảnh: T.Giang)
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nếu thay đổi cách tính toán mật độ cư dân linh hoạt hơn theo diện tích và số phòng ngủ, sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, từ đó giải quyết bài toán an sinh xã hội và ngăn ngừa nguy cơ tồn kho bất động sản.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có văn bản gửi UBND TP, các Sở, ngành liên quan, đề xuất bổ sung phương pháp xác định quy mô dân số cho các tòa nhà chung cư (NCC). HoREA cho rằng, các quy định hiện hành đang gây ra tình trạng lệch pha cung – cầu khi buộc các chủ đầu tư phải thiết kế quá nhiều căn hộ lớn, trong khi nhu cầu thực tế của đa số người dân lại tập trung vào các loại căn hộ vừa và nhỏ.
Theo HoREA, trước đó, UBND TP ban hành Quyết định 32/2025/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 “quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa NCC, NCC hỗn hợp trên địa bàn TP”. Đây là cơ sở để các cơ quan thẩm quyền xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ của NCC, NCC hỗn hợp trong các giai đoạn: Quyết định chủ trương đầu tư; lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 và quy hoạch 1/500 theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng); thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng.
HoREA cho rằng, sau ba tháng triển khai thực hiện, Quyết định 32 đã phát sinh một số bất cập về việc xác định quy mô dân số của NCC. Bởi điểm a khoản 2 Điều 4 Quyết định 32 mới quy định một phương pháp xác định dân số trong các tòa NCC mà việc áp dụng phương pháp này sẽ dẫn đến cơ cấu căn hộ chưa hợp lý vì làm tăng thêm số lượng căn hộ lớn tại các dự án NCC mới; NCC cao cấp… Trong khi đó, nếu áp dụng phương pháp này cho các dự án NCC trung cấp, NCC giá vừa túi tiền thì việc có nhiều căn hộ lớn lại chưa phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người dân.
Để giải quyết vấn đề này, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số nhằm mang lại sự linh hoạt cho các bên, qua đó tạo điều kiện phát triển mạnh mẽ các căn hộ cỡ vừa và nhỏ có giá cả vừa túi tiền.
Theo HoREA, trong giai đoạn lập quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư, quy mô dân số tối đa sẽ được xác định dựa trên mục tiêu diện tích sàn bình quân đạt khoảng 32m2/người. Bước sang giai đoạn thiết kế và cấp phép, chủ đầu tư sẽ được linh hoạt cơ cấu căn hộ dựa trên diện tích sử dụng và số phòng ở.
Cụ thể, căn hộ từ 25m2 – 32m2 (1 phòng) được tính 1 người; từ trên 32m2 – 64m2 (1 – 2 phòng) tính 2 người; từ trên 64m2 – 96m2 (2 phòng trở lên) tính 3 người. Còn căn hộ từ trên 96m2 – 160m2 (3 – 4 phòng) tính từ 4 – 5 người và tối đa là 5 người với các căn hộ từ 4 phòng trở lên hoặc rộng trên 160m2. Riêng với loại hình căn hộ lưu trú (officetel), quy mô dân số sẽ được quy đổi bằng 50% chỉ tiêu của căn hộ thông thường.
Với nhà ở xã hội và nhà tái định cư, HoREA kiến nghị điều chỉnh linh hoạt hơn bằng cách nâng biên độ diện tích từ “dưới 75m2” thành “đến 77m2” và bổ sung khung tính cho các căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn 77m2.
Theo HoREA, đề xuất này mang ý nghĩa quan trọng vì bám sát xu thế nhân khẩu học hiện đại, khi quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ, chủ yếu từ 1 – 3 người do tỷ suất sinh giảm và xu hướng giới trẻ thích sống độc lập. Hơn nữa, việc điều chỉnh này đáp ứng chính xác nhu cầu thực tế của thị trường, nơi có đến 60 – 70% khách hàng tìm kiếm căn hộ cỡ vừa và 20 – 25% tìm kiếm căn hộ nhỏ, trong khi nhu cầu mua căn hộ lớn chỉ chiếm một tỷ lệ rất khiêm tốn từ 5 – 10%.
Về mặt vĩ mô, HoREA cho rằng, nếu không linh hoạt cơ cấu lại dân số và để thị trường xây dựng quá nhiều căn hộ lớn, sẽ đối mặt với nguy cơ tồn kho và nợ xấu bất động sản. Đồng thời, sự khan hiếm của các căn hộ nhỏ sẽ đẩy mặt bằng giá nhà lên cao, buộc người dân phải gồng gánh mua những sản phẩm vượt quá khả năng tài chính và nhu cầu thực tế, làm hạn chế cơ hội sở hữu nhà của mọi người, ảnh hưởng trực tiếp đến các chính sách an sinh xã hội. “Do đó, việc bổ sung phương pháp này không chỉ giải quyết “điểm nghẽn” trước mắt mà còn là nền tảng cốt lõi để phát triển một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững”, HoREA nêu quan điểm.
Nguồn:baophapluat.vn
