Chủ tịch HoREA cho rằng, nâng trần thu nhập lên 25 triệu đồng giúp mở rộng đối tượng nhà ở xã hội cần giải pháp tăng cung, đẩy mạnh phân khúc nhà ở.
Tránh ‘pha loãng’ cơ hội người yếu thế nhất
Ngày 07/4/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 136/2026/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nâng mức trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội (NƠXH) lên 25 triệu đồng/tháng với cá nhân độc thân, 35 triệu đồng với người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên và 50 triệu đồng với cặp vợ chồng, tăng lần lượt 5 triệu, 5 triệu và 10 triệu đồng so với quy định cũ.
Chính sách được đánh giá là bước tiến quan trọng trong mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội, được nhiều người dân quan tâm.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ nên xem xét đưa lãi suất vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội trở về mức 4,8%/năm, mức đã áp dụng từ tháng 3/2021 đến tháng 6/2024, thay vì 5,4% hiện nay.
Liên quan đến Nghị định 136/2026/NĐ-CP, trao đổi với Báo Công Thương, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, khi nâng trần thu nhập lên 25 triệu đồng với cá nhân và 50 triệu đồng với cặp vợ chồng, số người đủ điều kiện mua NƠXH sẽ tăng lên đáng kể. Dẫn số liệu từ điều tra của Liên đoàn Lao động TP. Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu thông tin, trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện có tới 974.000 người có nhu cầu về NƠXH – gần 1 triệu người.
“Thống kê của Liên đoàn Lao động thì chắc chắn chưa đủ so với thực tế, nên con số thực tế còn lớn hơn”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Với con số 974.000 người hiện nay, nếu đối tượng tăng thêm một phần ba, tổng số người có thể vượt 1 triệu. Trong khi đó, nguồn cung không tăng kịp.
“Tôi lấy ví dụ thế này: trước đây có 100 người bốc thăm 50 căn nhà – xác suất được chọn là 50%. Nhưng bây giờ số người tăng lên 150 mà vẫn là 50 căn – thì xác suất nó thấp hơn. Và trong số người bốc thăm đó, có thể có người thu nhập từ 20 triệu trở xuống, nhưng cũng có người thu nhập 25 triệu. Như vậy những người yếu thế nhất bị pha loãng khi mình mở rộng đối tượng”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Một thực tế khác cũng được ông Lê Hoàng Châu chỉ ra, có những người về mặt hồ sơ bảng lương hội đủ tiêu chí thu nhập để mua NƠXH, nhưng thực tế lại có thu nhập cao hơn nhiều từ các hoạt động ngoài lề. Trong khi những người thực sự yếu thế lại phải cạnh tranh cùng họ trong mỗi đợt mở bán, bốc thăm.
Tăng cung và mở thêm phân khúc mới
Để hỗ trợ người yếu thế và “không để ai bị bỏ lại phía sau”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị hai giải pháp song hành:
Thứ nhất, phải tăng mục tiêu phát triển NƠXH. Không phải 1 triệu, có thể phải lên tới khoảng 2 triệu căn trở lên từ nay tới năm 2030.
Để thực hiện điều này, cần thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội. Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành cần kiến tạo thể chế, chính sách và môi trường đầu tư kinh doanh; đồng thời Ủy ban Nhân dân các tỉnh phải tạo nguồn lực để thực thi hiệu quả tại địa phương.
“Mục tiêu cao nhất là không để những người yếu thế nhất bị bỏ lại phía sau, không để họ càng ngày càng rời xa cơ hội có nhà”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.
Thứ hai, cần phát triển thêm loại hình “nhà ở thương mại giá phù hợp” với thu nhập của đa số người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.
“Mới đây, tại cuộc họp Hội đồng thẩm định xây dựng chính sách Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Tư pháp tổ chức, tôi cũng đã đề nghị bổ sung chính sách phát triển ‘nhà ở thương mại giá phù hợp’ với thu nhập của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Ý tưởng đã được HoREA đề xuất từ năm 2021 để đa dạng hóa nguồn cung nhà vừa túi tiền trên thị trường”, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng và kiến nghị, “cần đưa vào sửa đổi Luật Nhà ở trình Quốc Hội cuối năm 2026”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, loại “nhà ở thương mại giá phù hợp” này không có bao cấp, không miễn tiền sử dụng đất, không ưu đãi thuế chỉ được hỗ trợ tín dụng thương mại với lãi suất hợp lý, tương tự cơ chế gói 145.000 tỷ đồng hiện nay với lãi suất 5,9 – 6,4%. Người mua toàn quyền định đoạt căn nhà ngay sau khi mua, không bị ràng buộc thời hạn 5 năm như NƠXH.
Ông Lê Hoàng Châu lý giải, khi có thêm kênh “nhà ở thương mại giá phù hợp”, sẽ cung cấp thêm cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá (vượt chuẩn NƠXH), giúp họ có thêm lựa chọn khả thi, giảm bớt áp lực cạnh tranh cho NƠXH và nhường cơ hội cho người thực sự yếu thế nhất.
Chuyên gia đề xuất: cần phát triển thêm loại hình “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Ảnh: Nguyên Khánh
Tháo nút thắt vay vốn để thu hút chủ đầu tư
Một nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm cũng được ông Lê Hoàng Châu nêu rõ, Luật Nhà ở năm 2014 và năm 2023 đều quy định chủ đầu tư dự án NƠXH được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, nhưng cả Nghị định 100/2015 trước đây và Nghị định 100/2024 đều không cho phép điều này.
Theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, các quy định cho phép chủ đầu tư dự án NƠXH tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Cụ thể, tại điểm đ, khoản 2 điều 85 luật này nêu rõ: “Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ”.
Ở điều 117 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội nêu: “Ngân hàng chính sách xã hội cho vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn cho vay dài hạn thông qua việc cấp vốn từ ngân sách cho Ngân hàng chính sách xã hội để thực hiện chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở và xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, mặc dù Luật Nhà ở 2023 tại Điều 85 và 117 nêu ở trên đã hiến định quyền này, nhưng khi triển khai thực tế thông qua Nghị định 100/2024/NĐ-CP (văn bản hướng dẫn thi hành Luật), một rào cản lớn đã xuất hiện.
Tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP (Khoản 3 Điều 77), Chính phủ quy định: “Trong giai đoạn đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội…”.
Nếu chỉ xét riêng Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư hoàn toàn có quyền vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo điểm đ, khoản 2 Điều 85 và Điều 117. Tuy nhiên, quyền này hiện đang bị “khóa” bởi Điều 77 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP cho đến năm 2030, khiến chủ đầu tư thực tế phải tìm đến các ngân hàng thương mại với lãi suất cao hơn thay vì lãi suất ưu đãi thực sự từ Ngân hàng Chính sách. Do đó cần phải sửa đổi để phù hợp.
Về lãi suất vay cho người mua, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ nên xem xét đưa lãi suất vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội trở về mức 4,8%/năm, mức đã áp dụng từ tháng 3/2021 đến tháng 6/2024, thay vì 5,4% hiện nay. Về dài hạn, khi kinh tế phát triển và nguồn lực tích lũy đủ mạnh, mức lãi suất nên hướng đến khoảng 3%/năm, tương tự nhiều quốc gia trên thế giới.
“Đó mới là điều kiện để người có thu nhập thấp thực sự tiếp cận được nhà ở, chứ không phải chỉ đủ điều kiện trên giấy tờ hồ sơ mà thôi”, ông Châu kết luận.
Liên quan đến Nghị định 136/2026/NĐ-CP, sửa đổi Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nâng mức trần thu nhập để được mua NƠXH, trao đổi nhanh với phóng viên Báo Công Thương bên lề Họp báo thường kỳ, quý I/2026 của Bộ Xây dựng diễn ra chiều 9/4, bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bộ đang nghiên cứ kỹ hơn về chính sách này.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, từ đầu năm 2026 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành đồng bộ nhiều cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định. Các chính sách tập trung tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là các nội dung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất và phát triển nhà ở xã hội.
“Những chính sách mới đã có tác động tích cực, tạo không gian phát triển cho thị trường bất động sản, góp phần giải quyết các khó khăn, vướng mắc tồn tại trong thời gian dài”, bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh.
Nguồn:congthuong.vn
