Sửa đổi Luật Nhà ở cần chuyển từ phát triển nhà ở theo dự án sang bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập, nhu cầu và điều kiện sống của người dân.
Nhà ở xã hội cần sát nhu cầu thực tế
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế – xã hội. Trong đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung làm rõ các chính sách về nhà ở. Việc hoàn thiện dự thảo hướng tới các chính sách đồng bộ hơn, phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Chia sẻ với phóng viên Báo Công Thương, PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở cần chuyển mạnh từ cách tiếp cận “phát triển nhà ở theo dự án” sang cách tiếp cận “bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp theo vòng đời và thu nhập”.
Theo chuyên gia, chỉ tiêu chính sách không nên dừng ở số căn nhà được xây dựng mà cần theo dõi đồng thời tỷ lệ hộ gia đình có nhà ở đạt chuẩn, diện tích ở bình quân, tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập, khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động, thời gian chờ mua hoặc thuê nhà ở xã hội và tỷ lệ nhà ở trống. Một thị trường có số lượng dự án lớn nhưng phần lớn sản phẩm vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn có thể là thị trường mất cân đối.
Theo PGS. TS. Nguyễn Văn Phương, đối với nhà ở xã hội, chính sách cần hướng tới một cơ chế phát triển ổn định, có thể dự báo và có nguồn lực thực hiện rõ ràng. Thực tế, chính sách thường tập trung nhiều vào ưu đãi cho chủ đầu tư, trong khi những điểm nghẽn lớn còn nằm ở quỹ đất sạch, thủ tục đầu tư, hạ tầng kỹ thuật – xã hội, nguồn vốn dài hạn và cơ chế xác định đúng đối tượng thụ hưởng.
Do đó, luật cần quy định rõ trách nhiệm lập và công khai kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trung hạn, hằng năm của từng địa phương; gắn kế hoạch này với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, nhu cầu lao động tại các khu công nghiệp và khả năng đầu tư hạ tầng kết nối.
Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội cũng cần được tổ chức theo nguyên tắc linh hoạt nhưng không làm suy giảm nghĩa vụ xã hội của dự án thương mại. Tại các đô thị lớn, nơi giá đất cao và nhu cầu ở thực lớn, việc bố trí nhà ở xã hội quá xa nơi làm việc, trường học, bệnh viện và giao thông công cộng có thể tạo ra tình trạng “nhà ở trên giấy” nhưng không có người ở ổn định.
Theo chuyên gia, địa phương có thể kết hợp nhiều công cụ, gồm bố trí quỹ đất trong dự án, hình thành khu nhà ở xã hội độc lập có hạ tầng tốt, nộp nghĩa vụ tài chính để đầu tư quỹ nhà công và cơ chế hoán đổi nghĩa vụ giữa các khu vực. Tuy nhiên, mọi phương án phải được tính toán minh bạch và công khai để không biến thành cơ chế xin – cho.
Mở rộng dư địa cho nhà ở cho thuê
Bên cạnh nhà ở xã hội, phát triển thị trường nhà ở cho thuê dài hạn cũng là một hướng cần được chú trọng trong sửa đổi Luật Nhà ở. Theo TS. Hoàng Đàm Lương Thúy, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc Gia Hà Nội, chính sách này đặc biệt cần thiết tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các địa phương có khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường đại học, cơ sở dịch vụ lớn.
Trong điều kiện giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập ở nhiều khu vực đô thị, sở hữu nhà không thể là lựa chọn duy nhất để bảo đảm an cư. “Vì vậy, luật cần tạo địa vị pháp lý rõ ràng cho mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, quỹ đầu tư nhà ở cho thuê, doanh nghiệp phát triển căn hộ cho thuê và hình thức thuê mua minh bạch”, TS. Hoàng Đàm Lương Thúy nhấn mạnh.
Người thuê cần được bảo vệ bằng hợp đồng chuẩn, điều kiện điều chỉnh giá thuê hợp lý, cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh và quy định về chất lượng, an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và diện tích tối thiểu. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ nhà ở cần chuyển từ hỗ trợ dàn trải sang hỗ trợ có mục tiêu, dựa trên dữ liệu thu nhập, tình trạng nhà ở và khả năng chi trả thực tế.
Theo bà Thuý, các nhóm thụ hưởng cần được phân tầng rõ, gồm người có công, hộ nghèo và cận nghèo đô thị, công nhân, lao động di cư, cán bộ công chức có thu nhập thấp, lực lượng vũ trang, người khuyết tật, người cao tuổi sống độc thân, sinh viên và hộ gia đình trẻ. Mỗi nhóm có nhu cầu khác nhau về loại hình nhà ở, địa điểm, diện tích, thời hạn thuê và cơ chế tài chính, do đó không nên áp dụng một tiêu chuẩn duy nhất cho tất cả.
Việc xét duyệt đối tượng mua, thuê mua và thuê nhà ở xã hội cần được số hóa trên cơ sở kết nối dữ liệu dân cư, thuế, bảo hiểm xã hội, đăng ký cư trú, tình trạng sở hữu nhà ở và dữ liệu tín dụng phù hợp với quy định bảo vệ dữ liệu cá nhân.
Mục tiêu là giảm hồ sơ giấy tờ, rút ngắn thời gian xét duyệt và ngăn ngừa tình trạng trục lợi chính sách. Tuy nhiên, quy trình số hóa cần đi kèm cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người dân có năng lực số hạn chế, người lao động di cư và nhóm yếu thế, tránh để chuyển đổi số trở thành một rào cản tiếp cận mới.
Đối với nhà chung cư, Luật Nhà ở cần làm rõ cơ chế quản trị, trách nhiệm bảo trì, tái thiết và xử lý các tranh chấp kéo dài. Theo TS. Hoàng Đàm Lương Thúy nhiều vướng mắc hiện nay xuất phát từ thiếu minh bạch trong quản lý kinh phí bảo trì, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về quyền sở hữu chung – riêng và khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
“Luật Nhà ở nên yêu cầu công khai số dư, thu – chi và hồ sơ sử dụng kinh phí bảo trì trên nền tảng điện tử; chuẩn hóa năng lực, đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành. Đồng thời, thiết kế quy trình tái thiết chung cư có thời hạn rõ, bảo đảm quyền tái định cư, quyền lựa chọn của cư dân và cơ chế bồi thường minh bạch”, TS. Hoàng Đàm Lương Thúy đề xuất.
Theo các chuyên gia, sửa Luật Nhà ở cần hướng tới khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực tế của người dân, thay vì chỉ tập trung vào số lượng nhà ở được xây dựng. Cùng với phát triển nhà ở xã hội, cần mở rộng chính sách cho thuê dài hạn, số hóa việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng và hoàn thiện cơ chế quản trị, bảo trì, tái thiết chung cư theo hướng minh bạch hơn.
Phương Trang – Việt Anh
Nguồn:congthuong.vn
